Precio de la vivienda en Pozuelo de Alarcón y Aravaca: informe de octubre de 2026
Cuánto se paga de verdad por una vivienda en Pozuelo y en Aravaca, cuánto se pide en los portales y por qué no es lo mismo. Reunimos cada mes los datos del Notariado (precio escriturado), de la tasación y de los portales (precio de anuncio), sin mezclarlos, y los explicamos con el criterio de un equipo de arquitectos.
El mercado de Pozuelo y Aravaca en cinco cifras
- 4.697 €/m²: precio medio escriturado en Pozuelo de Alarcón en los últimos 12 meses disponibles (Portal Estadístico del Notariado, consulta 01-10-2026).
- 807 compraventas firmadas en Pozuelo en ese mismo periodo (Notariado).
- 5.363 €/m²: precio medio escriturado en el código postal 28023, que incluye Aravaca, El Plantío, Valdemarín y La Florida (Notariado, 12 meses).
- 4.964 €/m²: precio medio de anuncio en Pozuelo en septiembre de 2026 (idealista).
- 3,247 %: euríbor a 12 meses, media oficial de septiembre de 2026 (Banco de España).
Precio real de compraventa: lo que se firma ante notario
| Ámbito | €/m² | Ventas | Importe medio |
|---|---|---|---|
| Pozuelo de Alarcón | 4.697 | 807 | 1,00 M€ |
| CP 28223 (Pozuelo) | 4.686 | 484 | 1,10 M€ |
| CP 28224 (Pozuelo) | 4.718 | 320 | 0,86 M€ |
| CP 28023 (Aravaca y entorno) | 5.363 | 465 | 1,27 M€ |
Fuente: Portal Estadístico del Notariado, últimos 12 meses disponibles (consulta 01-10-2026). Incluye pisos y viviendas unifamiliares, nuevas y usadas. La suma de los dos códigos postales de Pozuelo (804) no coincide exactamente con el total del municipio (807) porque algunas operaciones no tienen código postal asignado en la fuente. El código postal 28023 no coincide con el barrio de Aravaca: incluye también El Plantío, Valdemarín y La Florida.
Superficie media escriturada: 214 m² en Pozuelo (234 m² en el 28223 y 181 m² en el 28224) y 237 m² en el 28023. En Pozuelo el importe medio supera el millón de euros (1.003.354 €). Es un mercado de vivienda grande: por eso el precio medio por metro dice poco de un piso concreto.
Valor de tasación
| Ámbito | €/m² tasado | Periodo | Variación anual |
|---|---|---|---|
| Pozuelo de Alarcón | 4.751 | 2.º trimestre 2026 | +12,75 % |
| Distrito Moncloa-Aravaca (Madrid) | 5.480 | 2.º trimestre 2026 | +11,20 % |
Fuente: Tinsa, IMIE Mercados Locales. Es el valor que dan las tasaciones de una sociedad de tasación privada, normalmente para conceder una hipoteca. No es un precio de venta ni un dato oficial.
Precio de anuncio por zonas
Pozuelo de Alarcón
| Zona | idealista (sep. 2026) | Fotocasa (sep. 2026) |
|---|---|---|
| Pozuelo (media) | 4.964 €/m² | 4.948 €/m² |
| Avenida de Europa | 5.495 | 5.538 |
| Prado de Somosaguas – La Finca | 5.491 | 4.718 |
| Estación | 5.116 | 5.350 |
| Somosaguas | 4.908 | 4.628 |
| Zona norte | 4.966 | 4.876 |
| Urbanizaciones | 4.366 | 4.259 |
| Pueblo | 4.357 | 4.282 |
| ARPO | — | 4.940 |
Aravaca, El Plantío, Valdemarín y La Florida
| Zona | idealista (sep. 2026) | Fotocasa (sep. 2026) |
|---|---|---|
| Aravaca (barrio) | 5.448 €/m² | 5.388 €/m² |
| Valdemarín | 6.423 | 6.146 |
| El Plantío | 4.405 | 4.232 (La Florida – El Plantío) |
Son precios pedidos en los anuncios, no precios de venta. Cada portal delimita las zonas y calcula la media a su manera, por eso sus cifras no coinciden: no las promediamos. En un año, idealista marca +0,7 % en Pozuelo y Fotocasa +13,3 %: la diferencia viene de que cada portal delimita las zonas a su manera y de que su muestra de anuncios cambia cada mes, y en un municipio con viviendas tan grandes un puñado de anuncios caros mueve mucho la media. Por eso damos las dos cifras. Para comparar, el distrito Moncloa-Aravaca completo, que incluye barrios más caros, anuncia a 6.317 €/m² (idealista) y 6.673 €/m² (Fotocasa).
¿Cuánto se separa el precio pedido del escriturado?
En Pozuelo, el precio medio de anuncio (4.948-4.964 €/m²) está entre un 5 % y un 6 % por encima del precio medio escriturado (4.697 €/m²).
No es un «descuento de negociación», y conviene leerlo con cuidado:
- Periodos distintos: el anuncio es la foto de un mes; la escritura, la media de 12 meses. Si los precios suben, la media de 12 meses va por detrás.
- Viviendas distintas: lo que se anuncia no es exactamente lo que se vende.
- Superficies distintas: el portal usa la superficie anunciada; el notario, la de la escritura.
- Incluye viviendas que no llegan a venderse o se retiran.
En Aravaca no damos esta cifra: el anuncio es del barrio y la escritura del código postal 28023, que no coinciden.
Hipotecas y financiación
- Euríbor a 12 meses: 3,247 % de media en septiembre de 2026, frente a 2,954 % en agosto y 2,172 % en septiembre de 2025 (Banco de España, publicado el 01-10-2026).
- Tipo de interés medio inicial de las hipotecas sobre vivienda en España: 3,01 % en julio de 2026, con 43.372 hipotecas inscritas (−3,5 % en un año, la mayor caída en dos años) y un importe medio de 180.785 € (INE, publicado el 28-09-2026).
Si compras con hipoteca variable o mixta, la subida del euríbor en los últimos meses se nota en la cuota. Conviene hacer números con un tipo prudente.
Obra nueva y vivienda protegida: ARPO y Huerta Grande
Los dos grandes desarrollos de Pozuelo van a cambiar la oferta en los próximos años: ARPO, con unas 5.500 viviendas (cerca de 2.900 protegidas), y Huerta Grande, con 775 viviendas (434 protegidas), cuya urbanización se aprobó en julio de 2026. Lo contamos en detalle en la guía de ARPO y en la guía de Huerta Grande.
La vivienda protegida tiene precio máximo por norma: en 2026, en Pozuelo y Madrid (zona A), va de 2.591,64 €/m² útil (vivienda protegida básica y VPO de promoción privada) a 2.983,03 €/m² útil (vivienda de precio limitado del Decreto 11/2005), según el régimen y la fecha de calificación de cada vivienda; garajes y trasteros tienen módulos propios (Comunidad de Madrid, BOCM 30-01-2026). Es una referencia distinta del mercado libre.
Lo que leemos en los datos
- Las medias de anuncio superan a la media escriturada. En Pozuelo se escritura a 4.697 €/m² de media y los portales anuncian entre un 5 % y un 6 % más. Son series distintas, así que esa diferencia no es el descuento que tendrá una vivienda concreta: para ponerle precio hay que partir de precios de cierre de viviendas comparables.
- Una media municipal no sirve para tu casa. Entre la zona más barata y la más cara de Pozuelo hay casi 1.300 €/m² de diferencia en anuncio; en el entorno de Aravaca, unos 2.000. Hay que valorar vivienda por vivienda.
- Los precios siguen por encima de hace un año, con señales de calma en los anuncios. La tasación sube más de un 11 % en un año, pero los anuncios de Pozuelo han bajado ligeramente desde su máximo de mayo (de 5.078 €/m² en mayo a 4.964 €/m² en septiembre, según idealista).
- Financiarse cuesta algo más. El euríbor ha subido más de un punto en un año: del 2,172 % de septiembre de 2025 al 3,247 % de septiembre de 2026.
- La obra nueva de ARPO y Huerta Grande será la competencia de la vivienda de segunda mano en Pozuelo en los próximos años. Presentar bien el estado técnico de tu casa pesa más que nunca.
Fran Cortés, arquitecto (COAM n.º 21.503), Homes Real Estate.
Metodología: precio escriturado, tasado y anunciado
- Precio escriturado (cierre): el que se firma ante notario. Fuente: Portal Estadístico del Notariado, media de los últimos 12 meses disponibles.
- Valor tasado: el de las tasaciones, normalmente para una hipoteca. Fuente: Tinsa.
- Precio de anuncio: el que se pide en los portales. Fuentes: idealista y Fotocasa, último mes publicado.
No mezclamos los tres tipos en una misma cifra. Cada dato lleva su periodo y su fuente. Actualizamos este informe cada mes y lo enviamos en nuestro boletín. Los organismos oficiales publican con uno a tres meses de retraso, así que cada cifra se refiere a su propio periodo, no al mes de la edición. Este informe es información de mercado: no es una tasación ni asesoramiento de inversión. Para valorar una vivienda concreta hace falta visitarla.
Cómo citar este informe
Puedes citar estos datos indicando la fuente: «Homes Real Estate, Informe de precios de vivienda en Pozuelo de Alarcón y Aravaca, octubre de 2026, con datos del Notariado, Tinsa, idealista y Fotocasa», con enlace a esta página. La página se actualiza cada mes: indica la edición y la fecha de consulta.
Preguntas frecuentes
En los últimos 12 meses disponibles, las viviendas de Pozuelo se escrituraron a una media de 4.697 €/m² (Notariado). En los portales se anuncian a 4.948-4.964 €/m² (Fotocasa e idealista, septiembre de 2026).
En el código postal 28023 (Aravaca, El Plantío, Valdemarín y La Florida) el precio medio escriturado es de 5.363 €/m² (Notariado, 12 meses). El anuncio medio del barrio de Aravaca es de 5.388-5.448 €/m².
Porque es el precio que se pide, no el que se firma, y porque compara periodos, viviendas y superficies distintas. En Pozuelo las medias se separan un 5-7 %, pero eso no es el descuento que tendrá una vivienda concreta.
En precio de anuncio, Avenida de Europa (5.495-5.538 €/m²). La más asequible depende del portal: el Pueblo según idealista (4.357 €/m²) y Urbanizaciones según Fotocasa (4.259 €/m²).
Sigue por encima de hace un año: la tasación sube un 12,75 % (Tinsa, 2.º trimestre 2026). En los anuncios hay señales de calma: idealista marca −2,0 % en el último trimestre.
En la zona A, a la que pertenece Pozuelo, va de 2.591,64 €/m² útil (vivienda protegida básica) a 2.983,03 €/m² útil (vivienda de precio limitado), según el régimen de cada vivienda. Garajes y trasteros tienen módulos propios (Comunidad de Madrid, BOCM 30-01-2026).
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Fuentes consultadas (28-09-2026):
- Portal Estadístico del Notariado, buscador de precios
- Tinsa, Pozuelo de Alarcón y Moncloa-Aravaca
- idealista, Pozuelo de Alarcón y distrito Moncloa (septiembre de 2026, consulta 02-10-2026)
- Fotocasa, Pozuelo de Alarcón y Moncloa-Aravaca
- Banco de España, euríbor a 12 meses (septiembre de 2026, consulta 01-10-2026)
- INE, Estadística de Hipotecas, julio de 2026 (consulta 01-10-2026)
- Comunidad de Madrid, precios máximos de vivienda protegida 2026
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