Impuestos al vender una vivienda en Madrid
Qué impuestos y gastos te corresponden como vendedor en la Comunidad de Madrid, cómo se calculan y qué papeles conviene tener preparados antes de firmar.
Qué pagas al vender, de un vistazo
Aviso: información general revisada el 27-09-2026 con fuentes oficiales. No es asesoramiento fiscal: revisa tu caso con un asesor fiscal o con el notario.
| Concepto | Quién lo paga | Cuándo |
|---|---|---|
| IRPF por la ganancia patrimonial | Vendedor residente | En la declaración de la renta del año siguiente |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor | 30 días hábiles desde la venta (Madrid y Pozuelo) |
| Retención del 3 % (no residentes) | La retiene el comprador (modelo 211) | Un mes desde la venta |
| IRNR (no residentes, modelo 210) | Vendedor no residente | Tres meses después de ese mes |
| Escritura matriz de notaría | Vendedor, salvo pacto | En la firma |
| Cancelación de hipoteca pendiente | Vendedor | Antes o en la firma |
| Certificado de eficiencia energética | Vendedor | Antes de anunciar |
| IBI del año | Titular a 1 de enero; se suele prorratear por pacto | Según calendario municipal |
IRPF: la ganancia patrimonial y cómo se calcula
La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos y tributos de la venta a tu cargo, como la plusvalía municipal) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos e impuestos de la compra y mejoras, menos amortizaciones si estuvo alquilada). Se integra en la base del ahorro.
Ejemplo ficticio, solo para entender el cálculo:
- Compra: 300.000 € más 20.000 € de gastos e impuestos = 320.000 €.
- Venta: 450.000 € menos 15.000 € de gastos y plusvalía = 435.000 €.
- Ganancia: 435.000 − 320.000 = 115.000 €.
- Impuesto, si no hay otras rentas del ahorro: 6.000 × 19 % + 44.000 × 21 % + 65.000 × 23 % = 25.330 €.
Tipos conjuntos (estatal más autonómico) del ahorro en 2025, según el Manual de Renta 2025: 19 % hasta 6.000 €, 21 % de 6.000 a 50.000 €, 23 % de 50.000 a 200.000 €, 27 % de 200.000 a 300.000 € y 30 % desde 300.000 €.
Si vendes una vivienda heredada, el valor de adquisición es el de la herencia: lo explicamos en vender una casa heredada en Madrid.
Cuándo no tributa la ganancia y cómo se compensa una pérdida
- Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
- Mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia: exención al vender su vivienda habitual, o la que lo fue en los dos años anteriores.
- Dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual para cancelar la hipoteca, si no hay otros bienes suficientes para pagar la deuda.
- Pérdidas. Una pérdida se compensa con otras ganancias patrimoniales del ahorro; el saldo negativo, con hasta el 25 % de los rendimientos del capital mobiliario, y lo que sobre, en los cuatro años siguientes.
Plusvalía municipal: dos métodos y cuándo no se paga
Desde el Real Decreto-ley 26/2021 puedes elegir el cálculo que te resulte más bajo:
- Método objetivo: valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años que has tenido la vivienda (máximo 20).
- Método real: la ganancia real entre compra y venta, en la proporción que el suelo representa en el valor catastral.
Al resultado se aplica el tipo municipal: 29 % tanto en Madrid capital como en Pozuelo de Alarcón en 2026. Plazo: 30 días hábiles desde la venta.
Si vendes por menos de lo que te costó, no hay plusvalía que pagar, pero debes declararlo aportando las escrituras de compra y de venta. Se toma el mayor entre el valor de la escritura y el comprobado por la Administración; en una herencia, el declarado en Sucesiones.
Si vendes y no resides en España
- El comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes, y a darte una copia.
- Tú declaras la ganancia con el modelo 210 en los tres meses siguientes a ese mes. El tipo es del 19 % y restas lo retenido.
- Si la retención supera el impuesto, puedes pedir que te devuelvan la diferencia.
Gastos de la venta que suele asumir el vendedor
- Cancelación de la hipoteca: la deuda pendiente, la posible comisión y la escritura de cancelación y su inscripción, para vender libre de cargas.
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para vender y para anunciar la vivienda. Vale diez años (cinco si la calificación es G).
- Notaría: por el Código Civil, el otorgamiento de la escritura corresponde al vendedor y la primera copia al comprador, salvo pacto.
- IBI: lo paga quien es titular el 1 de enero; es habitual pactar el reparto proporcional en la escritura.
- Deudas de comunidad y certificado de estar al corriente.
Todos estos gastos cuentan para calcular la ganancia del IRPF, así que guarda las facturas.
Qué documentos pedir antes de poner la vivienda en venta
- Escritura de compra o de herencia y facturas de gastos y mejoras.
- Nota simple del Registro de la Propiedad y certificado de deuda pendiente del banco.
- Último recibo de IBI y referencia catastral.
- Certificado de la comunidad de estar al corriente de pago.
- Certificado de eficiencia energética registrado.
- Justificantes de las declaraciones anteriores si la vivienda estuvo alquilada (amortizaciones).
Con esa documentación preparamos la valoración gratuita, entregada en 48 horas desde la visita, y te explicamos cómo trabajamos para vender tu casa en Madrid oeste.
Preguntas frecuentes
El IRPF por la ganancia patrimonial, si la hay, y la plusvalía municipal. Si no resides en España, el Impuesto sobre la Renta de no Residentes en lugar del IRPF.
No, si demuestras con las escrituras que no ha habido aumento de valor del suelo. Aun así, debes declarar la venta en el ayuntamiento dentro de plazo.
Sí. Es un tributo de la venta a cargo del vendedor y reduce el valor de transmisión, por lo que baja la ganancia patrimonial.
Según el Código Civil, el otorgamiento de la escritura lo paga el vendedor y la primera copia el comprador, salvo que acordéis otra cosa.
Si es tu vivienda habitual, o lo fue en los dos años anteriores, la ganancia está exenta. Si es una segunda vivienda, tributa con normalidad.
Dos años, contados de fecha a fecha, antes o después de la venta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
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Fuentes consultadas (actualizado el 27-09-2026):
- Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025: gravamen estatal de la base liquidable del ahorro
- Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025: gravamen autonómico de la base liquidable del ahorro
- Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025: ganancias patrimoniales exentas
- Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025: integración y compensación en la base imponible del ahorro
- Agencia Tributaria, Transmisión de la vivienda habitual con reinversión
- Agencia Tributaria, Transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años
- Agencia Tributaria, No residentes: ganancia patrimonial derivada de la transmisión de inmuebles (retención 3 %, modelo 211, tipo 19 %)
- Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanente: modelo y plazo de declaración (modelo 210)
- BOE, Real Decreto-ley 26/2021 (plusvalía municipal: métodos de cálculo y no sujeción)
- Ayuntamiento de Pozuelo de Alarcón, Ordenanza fiscal n.º 203 IIVTNU (vigente 2026), arts. 17 y 23
- Ayuntamiento de Madrid, Portal del Contribuyente: cómo se calcula la plusvalía
- BOE, Real Decreto 390/2021, certificación de la eficiencia energética de los edificios (arts. 3, 13 y 17)
- BOE, Código Civil, art. 1455 (gastos de escritura en la compraventa)
- BOE, Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales (IBI: devengo a 1 de enero, art. 75; IIVTNU, arts. 104-110)
- BOE, Ley 35/2006 del IRPF (arts. 33, 35, 38 y 49)
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