Valdebebas (Madrid): guía para vender tu piso o comprar en el barrio
Valdebebas es un barrio del distrito de Hortaleza, en el noreste de Madrid, entre el aeropuerto, IFEMA, Sanchinarro y La Moraleja. Tiene cerca de 14.000 viviendas y más de 30.000 vecinos, y más de la mitad de las viviendas son protegidas. El Ayuntamiento dio por terminada su urbanización en enero de 2026. Hoy casi todo lo que se vende es de segunda mano. Trabajamos la zona con agentes y visitas con cita desde nuestras oficinas de Pozuelo y Aravaca, con arquitectos en el equipo.
Estado a octubre de 2026: qué ha cambiado en Valdebebas
- Urbanización terminada. El 12-01-2026 el Ayuntamiento recibió la «calle 51», la última vía pendiente, y dio por terminadas las obras de urbanización.
- Nuevo centro cultural. El Centro Cultural Alfonso Ussía se inauguró el 30-09-2026 y empieza sus actividades el 01-10-2026. Tiene más de 4.600 m², 11 aulas, 2 gimnasios y una sala de estudio de 95 puestos.
- Metro: obras contratadas, sin servicio todavía. El 08-07-2026 la Comunidad de Madrid aprobó contratar las obras para llevar la línea 11 hasta Valdebebas Norte, con una inversión de 880,6 millones de euros. Prevé empezar en 2027 y terminar en 2031.
- Instituto público en obras. Es el primero del barrio: 1.000 plazas en la calle César Cort Botí. La Comunidad preveía abrirlo en el curso 2026/27. Todavía no ha abierto: no hay apertura publicada.
- Centro de salud en obras. En la avenida de Secundino Zuazo, 80. En 2024 se preveía para mediados de 2026. Todavía no ha abierto: no hay fecha de apertura publicada.
- Gran Premio de Fórmula 1. Del 11 al 13 de septiembre de 2026 se celebró el Gran Premio en el circuito MadRing, junto a IFEMA. Hubo cortes de tráfico y pases de acceso para los vecinos de Valdebebas y Las Cárcavas.
- Precios pedidos al alza. En la zona Valdebebas-Valdefuentes, idealista daba 6.187 €/m² en septiembre de 2026 (+13,6 % en un año) y Fotocasa, 6.061 €/m² en septiembre de 2026 (+25,2 %). Son precios de anuncios, no de cierre.
- Precios máximos de vivienda protegida en 2026 (zona A, Madrid capital): 2.983,03 €/m² útil la VPPL y 2.591,64 €/m² útil la VPPB.
Qué es Valdebebas y cuántas viviendas tiene
- Dónde está: en el distrito de Hortaleza, en el noreste de Madrid.
- Al norte linda con La Moraleja y el Encinar de los Reyes.
- Al oeste, con Sanchinarro.
- Al sur, con IFEMA.
- Al este, con el aeropuerto de Madrid-Barajas.
- Tamaño: más de 10 millones de metros cuadrados (Ayuntamiento, 12-01-2026).
- Viviendas: cerca de 14.000. Más de la mitad son protegidas (Ayuntamiento, 12-01-2026).
- Vecinos: más de 30.000 (Ayuntamiento, 12-01-2026).
- Tipos de vivienda: sobre todo pisos en edificios con zonas comunes, y también viviendas unifamiliares: pareados, adosados y chalets independientes.
- Parque Forestal Valdebebas-Felipe VI: unas 470 hectáreas, cerca de la mitad del ámbito, según la Junta de Compensación. Lo mantiene el Ayuntamiento.
- Suelo empresarial: 1.200.000 m² (Junta de Compensación).
- Quién lo ha urbanizado: la Junta de Compensación de Valdebebas, en colaboración con el Ayuntamiento durante más de 20 años.
- Ámbito vecino distinto: al norte del parque se está urbanizando la Solana de Valdebebas, un sector nuevo con su propia junta. Tiene su guía aparte: /solana-de-valdebebas-madrid/.
Servicios y transporte en Valdebebas: qué hay y qué falta
Educación– Colegios públicos: CEIP Nuria Espert y CEIP Alfredo Di Stéfano. En 2023 el Nuria Espert tuvo que usar aulas prefabricadas por el retraso de su ampliación (Periódico de Hortaleza, 07-09-2023).- Concertado: el colegio Gredos San Diego Valdebebas abrió en 2023 en una parcela cedida por la Comunidad.- Instituto público: todavía no ha abierto; sigue en obras en la calle César Cort Botí. Tendrá 1.000 plazas de ESO y Bachillerato, con una inversión de 10,4 millones de euros y un plazo de obra de 15 meses. La Comunidad lo preveía para el curso 2026/27.- La demanda escolar es alta: según el Periódico de Hortaleza (abril de 2025), en el barrio viven unos 3.000 jóvenes de 11 a 17 años.
Sanidad– Centro de salud de Valdebebas: todavía no ha abierto; sigue en obras en la avenida de Secundino Zuazo, 80. Tendrá 4.173 m², con medicina de familia, pediatría, fisioterapia y odontología, entre otros servicios. La previsión publicada era mediados de 2026; no hay fecha de apertura publicada.- Hospital Enfermera Isabel Zendal (avenida de Manuel Fraga Iribarne, 2): la Comunidad lo define como hospital de apoyo, con una unidad de recuperación funcional y un centro para pacientes de ELA. No tiene urgencias abiertas al público.
Transporte público– Cercanías: estación de Valdebebas, en la avenida de las Fuerzas Armadas, con las líneas C-1 y C-10. Está en la zona tarifaria A y tiene ascensor (Consorcio Regional de Transportes).- Autobuses EMT en la estación: 171, 174, SE709 y el búho N2.- Intercambiador de Valdebebas: abrió en diciembre de 2024, con una inversión de unos 30 millones de euros (elDiario.es, 17-12-2024).- Metro: hoy no hay. La Comunidad de Madrid prolongará la línea 11 desde Mar de Cristal hasta Valdebebas Norte. – Estaciones nuevas: IFEMA-Cárcavas, Ciudad de la Justicia, Hospital Isabel Zendal y Valdebebas Norte, con enlaces en Mar de Cristal (líneas 4 y 8) y en Aeropuerto T4 (línea 8 y Cercanías). – 7,2 km y 880,6 millones de euros. Obras contratadas el 08-07-2026. – Fecha oficial: inicio en 2027 y fin en 2031 (Comunidad de Madrid, 26-03-2026).
Accesos por carretera– M-40, M-11, R-2 y M-12, que une la T4 con el centro. Por Plaza de Castilla, la A-1 y la A-2 (Junta de Compensación).- Un puente en arco de 150 metros une el barrio con la Terminal 4 sobre la M-12.
Otros equipamientos y vecinos importantes– IFEMA está al sur del barrio. Junto a IFEMA está el circuito MadRing de Fórmula 1, que en septiembre de 2026 obligó a cortar calles durante días.- Ciudad Real Madrid: la ciudad deportiva del Real Madrid está en Valdebebas.- Ciudad de la Justicia: el Ayuntamiento la cita entre los equipamientos del ámbito.- Parques: Parque Forestal Valdebebas-Felipe VI y Parque Princesa Leonor.- Centro Cultural Alfonso Ussía: abierto desde el 30-09-2026.
Qué se vende hoy en Valdebebas: segunda mano y la obra nueva que queda
Mercado de segunda mano: precios pedidos en los portales
| Fuente | Zona | Precio pedido | Variación anual | Mes del dato |
|---|---|---|---|---|
| idealista | Valdebebas-Valdefuentes | 6.187 €/m² | +17,0 % | Agosto de 2026 |
| Fotocasa | Valdebebas-Valdefuentes | 6.061 €/m² | +25,2 % | Septiembre de 2026 |
| idealista | Hortaleza (distrito) | 5.483 €/m² | +7,3 % | Agosto de 2026 |
| Fotocasa | Hortaleza (distrito) | 5.079 €/m² | +3,6 % | Septiembre de 2026 |
- Según idealista, Valdebebas-Valdefuentes es la segunda zona más cara de Hortaleza, por detrás de Conde Orgaz-Piovera (6.448 €/m²). Su máximo fue de 6.407 €/m² en mayo de 2026.
- Según Fotocasa, es la zona más cara del distrito y el mercado está «caliente»: favorece algo más al vendedor.
- Son precios pedidos en anuncios, no precios de cierre. Mezclan pisos y casas, protegidos y libres, nuevos y usados.
- Qué había anunciado el 01-10-2026 (foto de un día; cambia a diario):
- idealista mostraba 67 anuncios de venta en la zona Valdebebas-Valdefuentes;
- 12 eran casas o chalets;
- los de 4 dormitorios o más (14 anuncios) pedían entre 1,2 y 1,85 millones de euros.
Tipos de vivienda que se venden– Pisos en altura, de 2 a 4 dormitorios, casi siempre con garaje, trastero y zonas comunes con piscina. Hay bajos con jardín y áticos.- Unifamiliares: pareados, adosados e independientes, con parcela y garaje.
Obra nueva que queda
Estas promociones tienen datos publicados en las webs de sus promotoras o en portales, consultados el 01-10-2026. La lista no es completa. Los precios son de salida, no de cierre.
| Promoción | Promotora | Datos publicados |
|---|---|---|
| Ambes Valdebebas | Aelca | 80 pisos de 2, 3 y 4 dormitorios, con garaje y trastero; desde 876.000 € más IVA; obras iniciadas; no publica fecha de entrega |
| Fortune Valdebebas | Arosa Homes | Viviendas de 4 dormitorios; desde 1.270.000 €; «obras avanzadas» (yaencontre) |
| Valdebebas Único | Realia | 40 viviendas de 3 y 4 dormitorios; 100 % vendida |
- Otras «promociones» de los portales son edificios de alquiler (Propia Living, Be Casa, Welco) o apartamentos de inversión hotelera. No son viviendas en venta.
Vivienda protegida en Valdebebas (VPPL y VPPB): precio máximo y cómo comprobarlo
Más de la mitad de las viviendas de Valdebebas son protegidas (Ayuntamiento, 12-01-2026). Si tu piso es VPPL o VPPB y sigue dentro del plazo de protección, su venta tiene precio máximo y el comprador debe cumplir los requisitos. Es lo primero que hay que comprobar antes de poner precio.
Precios máximos en Madrid capital (zona A), desde el 1 de enero de 2026Fuente: Resolución de 19 de enero de 2026 de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación (BOCM n.º 25, de 30-01-2026), y tabla de precios de la Comunidad de Madrid.
| Régimen | Vivienda | Garaje vinculado (1.ª plaza) | Trastero |
|---|---|---|---|
| VPPL | 2.983,03 €/m² útil | 1.491,52 €/m² útil | 1.491,52 €/m² útil |
| VPPB | 2.591,64 €/m² útil | 1.295,82 €/m² útil | 1.295,82 €/m² útil |
El garaje cuenta como máximo 25 m² útiles y el trastero, 8 m² útiles.
Ejemplo: una VPPL de 80 m² útiles tendría en 2026 un precio máximo de 238.642 €, y una VPPB de 70 m² útiles, de 181.415 €, sin contar garaje, trastero ni IVA. Compáralo con los 6.000 €/m² que piden los anuncios del barrio: por eso es tan importante saber el régimen.
Requisitos del comprador (Comunidad de Madrid, página actualizada el 01-07-2026; Decreto 74/2009)- Ingresos familiares de hasta 5,5 veces el IPREM en VPPB y de hasta 7,5 veces en VPPL.- Ningún miembro de la unidad familiar puede tener otra vivienda en España, ni en propiedad ni con derecho de uso o disfrute, salvo las excepciones del decreto.- Destinarla a domicilio habitual y permanente.- El régimen de protección dura 15 años desde la calificación definitiva. Durante ese plazo, la venta y el alquiler tienen precio máximo.
Cómo comprobar si tu piso sigue protegido (Comunidad de Madrid, página actualizada el 13-04-2026)1. Busca la cédula de calificación definitiva. Si no la tienes, busca su número en la escritura y pídela a area_de_calificaciones@madrid.org.2. Mira la fecha de la calificación definitiva. Desde esa fecha se cuentan los 15 años de las viviendas del Decreto 74/2009. Si la vivienda se calificó con otra norma, el plazo puede ser distinto: lo dice la cédula.3. Pide el «Informe para transmisión de VPO/VPP» en la sede electrónica de la Comunidad. Acredita el precio máximo de venta, el plazo de protección, si hace falta autorización para vender o si la vivienda ya no está protegida. Tasa de 13,28 €. Plazo de resolución: hasta tres meses, así que conviene pedirlo antes de anunciar el piso.4. Comprueba si hace falta autorización previa. Hace falta, por ejemplo, si se obtuvo préstamo cualificado o ayudas para la compra y no ha pasado el plazo. Se pide a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación.
Qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano en Valdebebas
Las viviendas de Valdebebas son recientes, pero «reciente» no quiere decir «sin defectos». Antes de reservar, revisaríamos esto:
Si compras de segunda mano1. Régimen de la vivienda. Si es VPPL o VPPB, pide la cédula de calificación definitiva y el informe de la Comunidad. Comprueba que cumples los requisitos y que el precio no supera el máximo.2. Garantías de la construcción. La Ley de Ordenación de la Edificación da 1 año para defectos de acabado, 3 para defectos de habitabilidad y 10 para la estructura, desde la recepción de la obra. Pregunta la fecha de recepción del edificio y si hay reclamaciones abiertas.3. Actas de la comunidad: derramas aprobadas, reclamaciones a la promotora y coste de mantener piscina, jardines y garajes.4. Superficies: útil frente a construida, y comparadas con la nota simple del Registro y con Catastro. En la vivienda protegida, la útil es la base del precio máximo.5. Ruido: – aviones, porque el aeropuerto está al este; – tráfico de la M-11, la M-40 y la avenida de las Fuerzas Armadas; – eventos en IFEMA y en el circuito MadRing. Visita la vivienda a distintas horas y comprueba el aislamiento de las ventanas.6. Estado real: humedades en garajes y sótanos, fisuras, impermeabilización de terrazas y cubiertas, y funcionamiento de la climatización y la aerotermia si la hay.7. Certificado energético: es obligatorio para vender y vale 10 años.8. En unifamiliares: que lo construido coincida con la licencia (ampliaciones, cerramientos de porches o piscinas añadidas), y los gastos si es un conjunto con zonas comunes.
Si compras obra nueva1. Licencia de obras y fecha de entrega por escrito.2. Garantía de las cantidades entregadas a cuenta: aval o seguro individual y cuenta especial, como exige la Ley de Ordenación de la Edificación.3. Memoria de calidades y planos: orientación, aislamiento acústico, climatización y certificado energético.4. Si el precio se anuncia «más IVA», calcula el total con impuestos antes de comparar.
¿Tienes casa en Valdebebas y piensas vender?
En Valdebebas, quien vende un piso compite con muchos otros anuncios del mismo tipo: pisos parecidos, de años parecidos, a veces en la misma calle. También compite con la obra nueva que queda. Para vender bien hay que hacer cuatro cosas:
- Comprobar el régimen antes de fijar el precio. Si tu piso es VPPL o VPPB y está dentro del plazo de protección, el precio máximo es muy inferior al de los anuncios libres, y el comprador debe cumplir requisitos. Pide pronto el informe de la Comunidad: puede tardar hasta tres meses.
- Fijar el precio con datos, no solo con la media. La media de los portales (unos 6.000 €/m²) mezcla pisos, chalets, protegidos y libres. Comparamos tu vivienda con las que de verdad compiten con ella y con su estado real.
- Diferenciarte de la obra nueva. Tu piso se entrega ya, la comunidad está en marcha, los gastos se conocen y el barrio tiene servicios. Lo contamos en el anuncio.
- Dar confianza con un informe técnico de arquitecto. Recoge el estado, las superficies y las calidades. Ayuda al comprador a decidir y a ti a negociar.
Cómo trabajamos aquí:– agentes que preparan la venta contigo;- visitas con cita;- un equipo de arquitectos.
No tenemos oficina en el barrio; nuestras oficinas están en Pozuelo y Aravaca. La valoración es gratuita y la entregamos en 48 horas tras la visita.
Preguntas frecuentes sobre Valdebebas
Es un barrio del distrito de Hortaleza, en el noreste de Madrid capital. Está entre el aeropuerto, IFEMA, Sanchinarro, La Moraleja y el Encinar de los Reyes. Tiene cerca de 14.000 viviendas y más de 30.000 vecinos.
Depende del régimen, la superficie, la planta, el estado y las zonas comunes. Como referencia, los anuncios de la zona Valdebebas-Valdefuentes piden de media 6.187 €/m² en idealista (septiembre de 2026) y 6.061 €/m² en Fotocasa (septiembre de 2026). Son precios pedidos, no de cierre: el precio final suele negociarse. Si tu piso es VPPL o VPPB y sigue protegido, su precio máximo en 2026 es de 2.983,03 o 2.591,64 €/m² útil. Para saber lo que vale el tuyo, pide una valoración.
Hoy ninguna. La Comunidad de Madrid llevará la línea 11 hasta Valdebebas Norte, con estaciones en IFEMA-Cárcavas, Ciudad de la Justicia y Hospital Isabel Zendal. Las obras están contratadas y la previsión oficial es empezar en 2027 y terminar en 2031. Mientras tanto, el barrio tiene Cercanías (C-1 y C-10) y autobuses EMT.
Es la ciudad deportiva del Real Madrid, que está en el barrio de Valdebebas.
Más de la mitad de las cerca de 14.000 viviendas, según el Ayuntamiento (12-01-2026). No hay una cifra oficial publicada por régimen (VPPL, VPPB u otros).
Sí, pero a precio máximo y a un comprador que cumpla los requisitos. En algunos casos, como si recibiste ayudas o préstamo cualificado, hace falta autorización previa. El informe de la Comunidad te dice el precio máximo y si necesitas autorización.
- Colegios: tiene dos colegios públicos (Nuria Espert y Alfredo Di Stéfano) y uno concertado (Gredos San Diego).
- Instituto público: todavía no ha abierto; está en obras, con 1.000 plazas (la Comunidad lo preveía para el curso 2026/27).
- Centro de salud: todavía no ha abierto; está en obras en la avenida de Secundino Zuazo, sin fecha de apertura publicada.
Poca. A 01-10-2026, Aelca anunciaba Ambes Valdebebas desde 876.000 € más IVA, y Arosa Homes, Fortune Valdebebas desde 1.270.000 €. La mayor parte de la oferta es de segunda mano.
No. Valdebebas es el barrio ya construido. La Solana es un ámbito nuevo, al norte del parque, que se está urbanizando ahora.
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Fuentes de esta guía (consultadas el 01-10-2026)
Oficiales– Ayuntamiento de Madrid (diario.madrid.es), fin de la urbanización de Valdebebas: cerca de 14.000 viviendas, más de la mitad protegidas, más de 30.000 vecinos, más de 10 millones de m², recepción de la calle 51 (12-01-2026)– Comunidad de Madrid, contratación de las obras de la línea 11 hasta Valdebebas Norte: 7,2 km, 4 estaciones nuevas, 880,6 millones (08-07-2026)– Comunidad de Madrid, arranque de la ampliación de la línea 11: estaciones y plazo 2027-2031 (26-03-2026)– Comunidad de Madrid, adjudicación de los institutos de Vallecas, El Cañaveral y Valdebebas: 1.000 plazas, 10.397.288 €, 15 meses, curso 2026/27 (02-07-2025)– Comunidad de Madrid, Hospital Enfermera Isabel Zendal: hospital de apoyo, sin urgencias al público– Consorcio Regional de Transportes, estación de Cercanías de Valdebebas: C-1, C-10, EMT 171, 174, SE709 y N2– BOCM n.º 25, Resolución de 19-01-2026 de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación (30-01-2026)– Comunidad de Madrid, precios máximos 2026 de VPPB y VPPL y zonas (Decreto 74/2009) (03-02-2026; Madrid capital en zona A)– Comunidad de Madrid, vivienda protegida de nueva construcción: requisitos (actualizada el 01-07-2026)– Comunidad de Madrid, «Tengo una vivienda protegida y quiero venderla»: cédula de calificación, autorización previa y certificado energético (actualizada el 13-04-2026)– Comunidad de Madrid, sede electrónica, «Informe para transmisión de VPO/VPP»: contenido, tasa de 13,28 € y plazo de tres meses– Decreto 74/2009, Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid (BOCM 10-08-2009)– Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (BOE)Junta de Compensación, prensa y otras fuentes– Junta de Compensación de Valdebebas, web: 30.000 vecinos y 1.200.000 m² de suelo empresarial– Junta de Compensación de Valdebebas, «Valdebebas se afianza como motor del desarrollo urbano de Madrid» (12-01-2026)– Junta de Compensación de Valdebebas, parque forestal Felipe VI: unas 470 hectáreas– Junta de Compensación de Valdebebas, ubicación y accesos (M-40, M-11, R-2, M-12) y límites– El Diario de Madrid, fin del proyecto de Valdebebas: 14.000 viviendas y 28 años (12-01-2026)– El Diario de Madrid, inauguración del Centro Cultural Alfonso Ussía (30-09-2026)– El Diario de Madrid, contratación de la línea 11 hasta Valdebebas Norte (08-07-2026)– Periódico de Hortaleza, centro de salud de Valdebebas previsto para mediados de 2026: dirección, 4.173 m² y servicios (24-10-2024)– Periódico de Hortaleza, «Avanzan los equipamientos de Valdebebas»: centro de salud e instituto en obras (20-10-2025)– Periódico de Hortaleza, «Valdebebas al fin tendrá un instituto público»: unos 3.000 jóvenes de 11 a 17 años y colegio GSD (04-04-2025, actualizado el 29-08-2025)– Periódico de Hortaleza, aulas prefabricadas en el CEIP Nuria Espert y CEIP Alfredo Di Stéfano (07-09-2023)– Periódico de Hortaleza, «La línea 11 de Metro llegará a Valdebebas como pronto en 2030» (03-05-2026)– elDiario.es, apertura del intercambiador de Valdebebas (17-12-2024)– Moncloa.com, Gran Premio de F1 y cortes de tráfico en Valdebebas y Las Cárcavas (10-09-2026)– idealista, informe de precios de Hortaleza por barrios (septiembre de 2026)– Fotocasa, índice de precios de Valdebebas-Valdefuentes (septiembre de 2026)– Fotocasa, índice de precios de Hortaleza (septiembre de 2026)– idealista, viviendas en venta en Valdebebas-Valdefuentes: 67 anuncios (01-10-2026)– idealista, casas y chalets en Valdebebas-Valdefuentes: 12 anuncios (01-10-2026)– idealista, viviendas de 4 dormitorios o más en Valdebebas-Valdefuentes: 14 anuncios, de 1,2 a 1,85 millones (01-10-2026)– Aelca, Ambes Valdebebas: 80 viviendas, desde 876.000 € más IVA, obras iniciadas (consultado el 01-10-2026)– yaencontre, obra nueva en Valdebebas-Valdefuentes: Fortune Valdebebas (Arosa Homes) desde 1.270.000 € y edificios de alquiler (consultado el 01-10-2026)– Realia, Valdebebas Único: 40 viviendas, 100 % vendida (consultado el 01-10-2026)– Ahrefs, Keywords Explorer y SERP Overview, Google España (01-10-2026).