Artículo actualizado el 25 de septiembre de 2026 con la normativa vigente en la Comunidad de Madrid. La Golden Visa por compra de vivienda se suprimió en abril de 2025; más abajo explicamos qué ha cambiado.
Comprar una propiedad de lujo en España, y en particular en la Comunidad de Madrid, exige conocer bien los trámites, los impuestos y el estado real de la vivienda. En esta guía te explicamos, paso a paso, qué necesitas para comprar una vivienda de alto nivel en Madrid, cuánto suponen los impuestos y gastos, cómo tributan los compradores extranjeros y qué ha pasado con la Golden Visa.
Somos un equipo de arquitectos, así que además de la parte legal y fiscal te contamos qué conviene revisar en la propia vivienda antes de firmar.
Requisitos para comprar una propiedad de lujo en España
Tanto compradores españoles como extranjeros deben cumplir una serie de requisitos. Estos son los principales:
- Número de Identificación de Extranjero (NIE): obligatorio para cualquier comprador extranjero antes de firmar la escritura. Se usa en todos los trámites legales y fiscales de la compra.
- Cuenta bancaria en España: no es obligatoria, pero facilita el pago del precio, de los impuestos y de los recibos de la vivienda.
- Contrato de arras: una vez elegida la vivienda, comprador y vendedor suelen firmar un contrato de arras que reserva la operación. Es habitual entregar en torno al 10 % del precio, aunque la cantidad se pacta libremente.
- Impuestos de la compra: si la vivienda es nueva (primera entrega por el promotor) se paga IVA más Actos Jurídicos Documentados; si es de segunda mano, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Los detallamos a continuación.
Impuestos y gastos al comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid
Además del precio, hay que reservar dinero para impuestos y gastos. Estas son las cifras que aplican en la Comunidad de Madrid para una vivienda de alto valor:
- Vivienda de segunda mano: ITP del 6 % sobre el valor de la vivienda. Es el tipo general de la Comunidad de Madrid. Hay tipos reducidos y bonificaciones para vivienda habitual (familias numerosas, viviendas de hasta 250.000 euros, jóvenes en municipios pequeños), pero no suelen aplicarse a viviendas de lujo.
- Vivienda nueva: IVA del 10 % + Actos Jurídicos Documentados del 0,75 %. El IVA lo fija el Estado; el tipo de AJD de 0,75 % es el general de la Comunidad de Madrid para viviendas de más de 180.000 euros.
- Notaría y Registro de la Propiedad: se calculan con aranceles oficiales que dependen del precio. En una vivienda de lujo suponen normalmente una pequeña parte del precio, muy por debajo del 0,5 %. Pide el presupuesto a la notaría antes de firmar.
- Asesoramiento legal: los honorarios de los abogados son libres. Pide un presupuesto cerrado por escrito.
- Tasación: solo es necesaria si pides hipoteca. Su precio depende del valor y del tamaño de la vivienda.
- Hipoteca: el banco paga el AJD de la escritura de préstamo (desde noviembre de 2018) y la mayoría de sus gastos de notaría, registro y gestoría (Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario). Al comprador le corresponde la tasación.
- Seguro de hogar: no es obligatorio (salvo el seguro de daños de la vivienda si hay hipoteca), pero es muy recomendable.
Ejemplo orientativo: en una vivienda de segunda mano de 2.000.000 de euros en Pozuelo de Alarcón, el ITP asciende a 120.000 euros (6 %). Si fuera nueva, el IVA sería de 200.000 euros y el AJD de 15.000 euros.
Proceso de compra paso a paso
1. Necesidades y presupuesto
Antes de buscar, define qué necesitas y cuánto puedes invertir contando impuestos y gastos:
- Tipo de vivienda (chalet, piso, ático).
- Zona (en Madrid oeste y noroeste: Pozuelo de Alarcón, Aravaca, Majadahonda, Boadilla del Monte, Las Rozas, Villaviciosa de Odón, Torrelodones; La Moraleja; o el centro de Madrid).
- Superficie, dormitorios, parcela y orientación.
- Extras: piscina, jardín, garaje, vistas.
- Presupuesto total, incluidos impuestos y gastos.
2. Búsqueda de la vivienda
En el segmento alto muchas viviendas no se anuncian en los portales. Por eso conviene trabajar con una agencia que conozca la zona y tenga acceso a operaciones discretas. Al visitar, compara varias opciones y fíjate en la calidad constructiva, el estado de conservación, los servicios cercanos y el entorno.
3. Reserva y contrato de arras
El contrato de arras recoge el precio, el plazo para firmar la escritura y qué ocurre si una de las partes se echa atrás. Lo más habitual en España son las arras penitenciales: si el comprador desiste pierde la señal, y si desiste el vendedor la devuelve duplicada. Haz que lo revise un abogado antes de firmar, sobre todo si eres comprador extranjero.
4. Comprobaciones antes de firmar (due diligence)
Antes de comprometerte, revisa:
- Titularidad y cargas: nota simple del Registro de la Propiedad para comprobar quién es el propietario y si hay hipotecas, embargos u otras cargas.
- Situación urbanística: que lo construido coincida con lo autorizado (licencias, ampliaciones, piscinas o porches sin legalizar) y con el Catastro.
- Deudas de la vivienda: IBI y, si es un piso o una urbanización, certificado de la comunidad de propietarios al corriente de pago.
- Estado técnico: estructura, cubierta, humedades, instalaciones y aislamiento. El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender, pero no sustituye a una inspección técnica. En Homes Real Estate lo revisamos con criterio de arquitecto.
5. NIE
Si eres extranjero, solicita el NIE con antelación: en España, en la oficina de extranjería o comisaría de Policía Nacional correspondiente, o en el consulado español de tu país.
6. Firma de la escritura ante notario
En la escritura pública se paga el resto del precio y se transmite la propiedad. El notario comprueba la identidad de las partes, los poderes, las cargas y los medios de pago. Si la vivienda tenía una hipoteca del vendedor, se cancela en ese momento.
7. Pago de impuestos e inscripción en el Registro
Tras la firma se liquida el impuesto (ITP o AJD) en la Comunidad de Madrid, dentro del plazo legal (la notaría o tu gestor te indicarán la fecha límite), y se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador. Si has financiado la compra, la hipoteca se inscribe a la vez.
8. Entrega de llaves
La entrega de llaves suele hacerse el mismo día de la firma. Desde ese momento eres el propietario y te corresponden los recibos y los impuestos anuales de la vivienda.
¿Sigue existiendo la Golden Visa en España? (actualizado en septiembre de 2026)
No. Desde el 3 de abril de 2025 ya no se puede solicitar la llamada Golden Visa (visado o autorización de residencia para inversores). La suprimió la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que dejó sin contenido los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores. La supresión afecta a todas las modalidades de inversión, no solo a la compra de inmuebles de 500.000 euros o más.
- Comprar una vivienda ya no da derecho a residir en España, sea cual sea su precio.
- Solicitudes anteriores: las presentadas antes del 3 de abril de 2025 se tramitan con la norma anterior.
- Autorizaciones ya concedidas: siguen siendo válidas hasta su caducidad y, según el criterio publicado por la Administración, pueden renovarse.
- Ciudadanos de la UE, del Espacio Económico Europeo y de Suiza: no necesitan visado para comprar ni para vivir en España.
Un comprador extranjero puede seguir adquiriendo vivienda en España con normalidad: necesita el NIE y cumplir los trámites que explicamos en esta guía. Si además quiere residir en el país, tendrá que hacerlo por otra vía de la normativa de extranjería (por ejemplo, residencia no lucrativa, teletrabajo de carácter internacional, emprendedores o profesionales altamente cualificados), cada una con sus propios requisitos. Antes de decidir, conviene consultarlo con un abogado especializado en extranjería.
Fiscalidad para compradores no residentes
Esto es lo que debe saber un propietario que no es residente fiscal en España:
1. Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
- Si alquilas la vivienda: tributas en España por los alquileres al 19 % si resides en la UE o el Espacio Económico Europeo (pudiendo deducir gastos) y al 24 % en el resto de casos, sobre los ingresos íntegros y sin deducir gastos.
- Si no la alquilas: Hacienda te imputa una renta anual del 1,1 % o del 2 % del valor catastral (según cuándo se revisó el valor en tu municipio), que tributa al 19 % o al 24 %. Se declara con el modelo 210.
2. Impuesto sobre el Patrimonio en Madrid
La Comunidad de Madrid bonifica el Impuesto sobre el Patrimonio. Los no residentes pueden aplicar la normativa de la comunidad donde tengan la mayor parte de sus bienes en España. Pero desde 2023 existe el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, que grava los patrimonios netos de más de 3 millones de euros y sigue vigente. Para quienes superan ese umbral, Madrid ha ajustado su bonificación y el resultado es que sí pagan. Por debajo de 3 millones, en la práctica no se paga en Madrid.
3. Vivienda nueva o de segunda mano
En la Comunidad de Madrid una vivienda de segunda mano paga un 6 % de ITP, mientras que una nueva paga un 10 % de IVA más un 0,75 % de AJD. A igualdad de precio, la de segunda mano tiene menos impuestos en la compra, pero puede necesitar reforma: conviene valorarlo antes de decidir.
4. Residencia fiscal
Comprar una vivienda no te convierte en residente fiscal en España. Pasas a serlo, entre otros supuestos, si permaneces en España más de 183 días al año o si aquí está el núcleo principal de tus actividades o intereses económicos. Los residentes tributan por su renta mundial; los no residentes, solo por lo que obtienen en España.
5. Convenios para evitar la doble imposición
España tiene convenios con muchos países. Con carácter general, las rentas de una vivienda situada en España tributan aquí, y tu país de residencia aplica el convenio para evitar que pagues dos veces por lo mismo. Revisa el convenio de tu país con un asesor fiscal.
Zonas más exclusivas para comprar una vivienda en Madrid
- La Moraleja (Alcobendas): urbanización de grandes parcelas, colegios internacionales y cercanía al aeropuerto.
- Pozuelo de Alarcón: urbanizaciones como La Finca, Somosaguas, Monteclaro o Montealina, con chalets en parcela y mucha zona verde.
- Aravaca y Valdemarín: dentro del municipio de Madrid, con chalets y viviendas de alto nivel muy cerca del centro.
- Barrio de Salamanca, El Viso y Chamberí: pisos de alto nivel en el centro de Madrid.
- Majadahonda, Boadilla del Monte, Las Rozas y Torrelodones: chalets y urbanizaciones con buena relación entre espacio y precio en el oeste y noroeste.
Fuera de Madrid, Marbella (La Zagaleta, Sierra Blanca, Puerto Banús) es el otro gran mercado de lujo en España, donde también trabajamos.
¿Cuánto cuesta una vivienda de lujo en Madrid?
El precio depende mucho de la urbanización, la parcela, el estado y la calidad de la vivienda: dentro de una misma zona puede haber diferencias de más del doble. Al comparar, ten en cuenta que los precios de los portales son precios de anuncio, no de venta. Los precios de cierre reales se publican en fuentes oficiales como el Consejo General del Notariado o el Colegio de Registradores.
Si estás pensando en comprar o vender en Madrid oeste, noroeste o La Moraleja, podemos hacerte una valoración con datos de cierre y el estado técnico de la vivienda. Contacta con nosotros.
Tendencias de diseño y sostenibilidad
- Eficiencia energética: aislamiento, carpinterías de altas prestaciones, aerotermia y paneles solares reducen el consumo y aumentan el valor. El certificado energético de la vivienda es una buena primera pista.
- Domótica: control de iluminación, climatización y seguridad desde el móvil.
- Integración con el exterior: jardines, porches y terrazas que amplían la vivienda, muy valorados en los chalets de Pozuelo, Aravaca o La Moraleja.
Recomendaciones finales
Comprar una vivienda de lujo en Madrid es una inversión importante: revisa bien la parte legal, calcula todos los impuestos y comprueba el estado técnico de la vivienda antes de firmar. Recuerda que la Golden Visa ya no existe desde abril de 2025: comprar una vivienda no da derecho, por sí solo, a residir en España.
En Homes Real Estate te acompañamos en todo el proceso con un equipo de arquitectos que conoce Madrid oeste, noroeste y La Moraleja. Para los aspectos legales y fiscales de tu caso concreto, cuenta además con un abogado y un asesor fiscal.
Fuentes (consultadas el 25-09-2026): Comunidad de Madrid, Transmisiones Patrimoniales Onerosas; Comunidad de Madrid, Actos Jurídicos Documentados; Comunidad de Madrid, Impuesto sobre el Patrimonio; Agencia Tributaria, renta imputada de no residentes; Agencia Tributaria, Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas; La Moncloa, fin de las Golden Visa; Ley Orgánica 1/2025 (BOE). Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal de tu caso.