Reformar para vender: informe del estado y propuesta de mejoras, gratis con tu valoración
Antes de gastar en obra, conviene saber qué necesita de verdad tu vivienda para venderse bien. Nuestro equipo de arquitectos la revisa gratis y te dice qué arreglar, qué enseñar como proyecto y qué dejar como está.
Un informe breve pensado para la venta
Cuando visitamos tu vivienda para la valoración, la mira también un arquitecto. Con esa visita preparamos, gratis, un informe breve del estado de la vivienda y de sus posibles mejoras y, si tiene sentido, una propuesta de reforma. Es una herramienta para decidir cómo sacar la vivienda al mercado y anticipar las preguntas del comprador. No es una inspección técnica completa ni sustituye a una tasación oficial.
Si necesitas una inspección técnica completa (por ejemplo, porque vas a comprar), la hace ITVIVIENDA, la empresa de inspección de vivienda de nuestro grupo, como servicio aparte con coste.
Lo elaboran Fran Cortés (arquitecto, COAM n.º 21.503), Mónica Pérez-Serrabona, Rafael y Mauricio, arquitectos del equipo. Puedes conocerlos en quiénes somos.
Qué mira el arquitecto en la visita
- Estado general y patologías visibles: humedades, fisuras, filtraciones en cubiertas y terrazas, carpinterías, aislamiento.
- Instalaciones: electricidad, fontanería, calefacción y climatización, a nivel de inspección visual y de antigüedad aparente.
- Superficies: medimos y comparamos la superficie real con la que figura en el Catastro y en el Registro de la Propiedad. Las diferencias son habituales y conviene explicarlas antes de que las descubra el comprador o su banco.
- Legalidad de ampliaciones: porches cerrados, buhardillas, sótanos habilitados o pérgolas. Comprobamos si constan licencias o si hay que regularizar algo antes de vender.
- Certificado de eficiencia energética: es obligatorio para vender y su calificación debe aparecer en los anuncios (RD 390/2021). Tiene una validez máxima de 10 años, 5 si la calificación es G, y exige visita del técnico.
- Inspección periódica del edificio: en Madrid capital, los edificios deben pasar la inspección técnica (ITE/IEE) al cumplir 30 años y después cada 10 años. En otros municipios revisamos lo que exija su normativa.
- Cédula de habitabilidad: en la Comunidad de Madrid no es un documento general para vender una vivienda usada; comprobamos en cada caso qué documentación pedirán el notario y el comprador.
Planos del antes y el después, estimación y recreaciones
- Planos del estado actual, útiles para el anuncio y para que el comprador entienda la distribución.
- Propuesta de reforma con planos del después cuando la distribución admite mejoras: abrir la cocina, ganar un baño, recuperar luz.
- Estimación orientativa del coste de la obra, por partidas generales. No es un presupuesto de contratista y debe confirmarse con ofertas reales.
- Recreaciones realistas de interiorismo, siempre rotuladas como «recreación», para que el comprador vea el potencial sin confundirlo con el estado actual.
Lo entregamos junto a la valoración, en un plazo de 48 horas desde la visita. Es gratuito y sin compromiso, igual que la valoración.
Cuándo compensa reformar antes de vender y cuándo no
No damos por hecho que una reforma se recupere en el precio. Lo analizamos caso a caso con estos criterios:
| Suele tener sentido | Suele ser mejor no reformar |
|---|---|
| Reparar desperfectos que asustan en la visita: humedades, grietas, persianas rotas | Reformas integrales con gustos muy personales |
| Pintura, luz y orden, que cuestan poco y mejoran fotos y visitas | Obras que requieren licencia y retrasan la salida al mercado |
| Regularizar papeles o superficies que frenan la hipoteca del comprador | Viviendas que atraen a compradores que quieren reformar a su manera |
| Mejoras que resuelven una pega concreta detectada en comparables | Cuando el coste y el tiempo superan lo que el mercado de la zona reconoce |
A menudo la mejor opción es intermedia: arreglar lo imprescindible y vender con el proyecto de reforma y las recreaciones, para que el comprador vea lo que puede hacer y con qué coste aproximado.
Home staging: preparar la vivienda sin obra
El home staging consiste en preparar la vivienda para las fotos y las visitas: despejar, ordenar, neutralizar la decoración y cuidar la luz. Cuando la vivienda está vacía o anticuada, las recreaciones de interiorismo cumplen una función parecida en el anuncio, siempre identificadas como recreación y acompañadas de fotos reales del estado actual.
Te indicamos qué retirar, qué reparar y qué estancias fotografiar primero, para que las fotos muestren la vivienda tal como es.
Cómo se encarga y cómo se entrega
- Pides la valoración gratuita y sin compromiso por el formulario o por teléfono.
- Visitamos la vivienda: agente y arquitecto. Si tienes planos, escrituras, nota simple, licencias o el certificado energético, tenlos a mano.
- En 48 horas desde la visita recibes la valoración y el informe técnico, con propuesta de reforma si procede. Ambos son gratuitos.
- Lo revisamos contigo y decides si reformar, arreglar lo básico o vender tal cual.
Si también te preocupa la fiscalidad de la venta, consulta nuestra guía de impuestos al vender una vivienda en Madrid.
Preguntas frecuentes
Nada. El informe técnico es gratuito y sin compromiso: te lo entregamos junto con la valoración, en 48 horas desde la visita.
Depende de la zona, del estado y del comprador probable. Las reparaciones básicas y la preparación suelen ayudar; una reforma integral no siempre se recupera en el precio. Te lo analizamos antes de que gastes nada.
No. Nuestra valoración usa fuentes oficiales y comparables, pero no es una tasación oficial. La tasación la encarga, en su caso, el banco del comprador.
Es frecuente. Lo detectamos en la visita y te explicamos si conviene corregirlo antes de vender o simplemente documentarlo para el comprador y el notario.
Sí. El RD 390/2021 lo exige para vender y obliga a incluir la calificación energética en la publicidad.
No. Son recreaciones de interiorismo y así aparecen rotuladas. En el anuncio van siempre junto a fotos reales del estado actual.
No. Es una estimación orientativa por partidas para ayudarte a decidir. Antes de contratar hay que pedir presupuestos a empresas de reformas.
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Responsable: Homes Investment Group, S.L. (Homes Real Estate). Finalidad: atender tu solicitud y, si lo marcas, enviarte información comercial. Legitimación: tu consentimiento y la aplicación de medidas precontractuales. Destinatarios: proveedores tecnológicos, algunos en EE. UU. con garantías adecuadas. Derechos: acceso, rectificación, supresión y otros en info@homesrealestate.es. Más información en la Política de privacidad.
Fuentes consultadas (actualizado el 27-09-2026):
- Real Decreto 390/2021, procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (arts. 3.1.b, 6.5, 13.1 y 17.3) — BOE
- Inspección Técnica de Edificios (ITE/IEE): plazos (primera inspección al cumplir 30 años y después cada 10) — Ayuntamiento de Madrid, Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones de 2011
- Informe de Evaluación de Edificios (Decreto 103/2016) — Comunidad de Madrid
- Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid (texto consolidado) — BOE
- Ley 13/2015, de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (coordinación Catastro-Registro) — BOE
Decide con datos antes de reformar
Un arquitecto revisa tu vivienda, sus papeles y su potencial, y te dice qué mejorar para vender bien sin gastar de más.