Vender una parcela en Madrid oeste: primero, saber qué se puede construir
Una parcela no vale por sus metros, sino por la casa que se puede levantar en ella. Por eso, antes de ponerle precio, un arquitecto de nuestro equipo estudia su ordenanza, su edificabilidad y sus afecciones. Así fijas un precio que se sostiene y puedes explicar al comprador, con documentos, lo que está comprando. La revisión de la ordenanza de tu parcela va incluida en la valoración gratuita.
Qué tipo de suelo tienes (y por qué cambia todo)
En la Comunidad de Madrid el suelo se clasifica en urbano (consolidado o no), urbanizable (sectorizado o no) y no urbanizable de protección (Ley 9/2001 del Suelo). Para vender importa sobre todo si tu parcela es solar. No basta con que tenga luz y agua: además de los servicios urbanísticos (calle pavimentada, agua, saneamiento, electricidad y alumbrado), tiene que tener señaladas alineaciones y rasantes y no tener pendientes deberes de urbanización o de cesión. La condición de solar la confirma el Ayuntamiento. Una parcela en un sector sin terminar puede tener cargas de urbanización pendientes. Quien compra se subroga en los deberes urbanísticos que queden, y la escritura tiene que informar de ellos: si no lo hace, en los supuestos del art. 27 de la Ley estatal de Suelo el comprador puede pedir la rescisión en cuatro años. Explicarlo bien desde el principio es parte del precio.
La Comunidad tramita una nueva ley del suelo (LIDER, aprobada por el Consejo de Gobierno el 23-07-2026). Actualizaremos esta página cuando se apruebe.
Cómo se calcula lo que vale una parcela
El método que usan los profesionales se llama residual: lo que valdrá la casa terminada, menos lo que cuesta construirla, los gastos y un beneficio razonable para quien la promueve. Lo recoge la normativa de valoración (la Orden ECO/805/2003 para las tasaciones hipotecarias y el RD 1492/2011 para las valoraciones de la ley del suelo). Nuestra valoración es comercial y gratuita: no es una tasación oficial. Por eso dos parcelas de 1.000 m² en la misma calle pueden valer muy distinto: una deja construir 300 m² y la otra 150; una es llana y la otra exige muros; una tiene un árbol protegido en medio. Lo calculamos con la ordenanza real de tu parcela y con precios de cierre de la zona, no con un precio por metro de un portal.
Tasar no es lo mismo que valorar para vender: la tasación oficial la hace una sociedad de tasación, normalmente para una hipoteca. Nosotros valoramos para que vendas al mejor precio posible.
Lo que estudiamos de tu parcela
- Ordenanza de zona: parcela mínima, edificabilidad (m² construibles por m² de parcela), ocupación, alturas y retranqueos.
- Información urbanística del Ayuntamiento y alineación oficial (dónde acaba la calle y empieza tu parcela).
- Registro y Catastro: nota simple, cargas, afección a gastos de urbanización y si la superficie coincide en los dos. Si no coincide, conviene empezar pronto: un técnico prepara la representación gráfica georreferenciada (Ley 13/2015), pero la rectificación la tramitan Catastro y el Registro y a veces hace falta la conformidad de los colindantes. No toda diferencia impide vender, pero es mejor conocerla antes.
- Afecciones: zona inundable (visor SNCZI del Ministerio), vías pecuarias, espacios protegidos, servidumbres y arbolado.
- Urbanización: si está recibida por el Ayuntamiento, si hay Junta de Compensación o entidad de conservación y si hay cuotas pendientes.
Documentos para vender una parcela
Escrituras; nota simple; referencia y certificación catastral descriptiva y gráfica (la pide el notario); último recibo del IBI; certificado de estar al corriente con la Junta o la entidad de conservación, si la hay; información urbanística municipal; y, si vendes como empresa o eres no residente, los datos fiscales que correspondan. Te decimos cuáles faltan y cómo pedirlos.
Impuestos al vender un terreno
- IRPF (si vendes como persona física residente): la ganancia (precio de venta menos precio de compra y gastos) tributa en la base del ahorro por tramos: el 19 % hasta 6.000 €, el 21 % de 6.000 a 50.000 €, el 23 % de 50.000 a 200.000 €, el 27 % de 200.000 a 300.000 € y el 30 % en lo que pase de 300.000 € (2026). Cada tipo se aplica solo a su tramo. Las sociedades y los no residentes tributan de otra forma.
- Plusvalía municipal: se paga en suelo urbano, no en rústico. La paga quien vende. Si no hay incremento de valor, no se paga, pero hay que acreditarlo con las escrituras. Y puedes elegir el método real (la ganancia de la parte que corresponde al suelo) si te sale menos que el objetivo.
- IVA o ITP: depende de quién vende y de qué terreno es. Si vende un particular que no actúa como empresario, el comprador paga ITP, con un tipo general del 6 % en Madrid. Si vende un empresario (una sociedad, pero también un particular que ha urbanizado para vender), un terreno urbanizado o en curso de urbanización lleva IVA del 21 % y AJD (0,75 % en Madrid). Los terrenos rústicos y los no edificables suelen estar exentos de IVA, aunque en ventas entre empresarios se puede renunciar a la exención. Conviene aclararlo antes de firmar las arras.
- Vendedor no residente: el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda (modelo 211) en el plazo de un mes. Es un pago a cuenta: después el vendedor declara la ganancia (modelo 210).
Más detalle en impuestos al vender una vivienda en Madrid. Para tu caso concreto, consulta con tu asesor fiscal.
Errores que bajan el precio de una parcela
Fijar el precio por metro sin calcular la edificabilidad; anunciar como «solar» una parcela a la que le falta urbanización; no saber que hay cuotas pendientes con la Junta; superficies distintas en Catastro y Registro; descubrir en plena negociación un retranqueo, una servidumbre o una zona inundable; no saber si la venta lleva IVA o ITP; y fiarse del visor urbanístico, que es orientativo, en lugar de pedir la información oficial al Ayuntamiento.
Dónde trabajamos con parcelas
Pozuelo de Alarcón, Aravaca, Majadahonda, Boadilla del Monte (por ejemplo, en Las Lomas, donde se puede segregar con condiciones), Las Rozas, Villaviciosa de Odón (con una guía propia de Monte de la Villa) y Torrelodones. Cada municipio tiene su planeamiento y sus ordenanzas: las revisamos parcela a parcela.
¿Quieres comprar una parcela para construir tu casa?
Antes de dar una señal, conviene saber qué casa cabe, cuánto costará hacerla y cuánto tardará. Los pasos: estudio de la parcela; proyecto de arquitecto (obligatorio para una vivienda nueva, Ley de Ordenación de la Edificación); licencia de obra (el plazo legal para resolver es de tres meses, pero en la práctica depende de cada Ayuntamiento y puede alargarse; si no contesta, se entiende denegada); impuesto de construcciones (hasta el 4 % del coste real de la obra, según la ordenanza de cada municipio); obra; y declaración de obra nueva. Si la financias, la hipoteca de autopromotor suele exigir ser dueño del terreno, tener proyecto y licencia, y se cobra por tramos según avanza la obra. Si eres autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, no necesitas seguro decenal. Si la vendes antes de diez años, tendrás que contratarlo por el tiempo que falte, salvo que el comprador te exonere expresamente en la escritura.
Te acompañamos de principio a fin: buscamos la parcela que encaja con la casa que quieres, revisamos su ordenanza antes de que des una señal y, si quieres, el proyecto, la licencia y la dirección de obra los hace el estudio de arquitectura de Fran Cortés. Te damos presupuesto sin compromiso.
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Responsable: Homes Investment Group, S.L. (Homes Real Estate). Finalidad: atender tu solicitud y, si lo marcas, enviarte información comercial. Legitimación: tu consentimiento y la aplicación de medidas precontractuales. Destinatarios: proveedores tecnológicos, algunos en EE. UU. con garantías adecuadas. Derechos: acceso, rectificación, supresión y otros en info@homesrealestate.es. Más información en la Política de privacidad.
¿Buscas parcela para construir tu casa?
¿Tienes que vender tu casa actual para construir la nueva? Te la valoramos gratis y coordinamos la venta con la compra de la parcela. Antes, calcula qué vivienda puedes comprar con lo que saques de la venta.
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Preguntas frecuentes
Lo que valdría la casa que se puede construir, menos lo que cuesta construirla, los gastos y el beneficio del promotor. Te lo calculamos gratis.
No. La tasación oficial la hace una sociedad de tasación, normalmente para una hipoteca. Nosotros valoramos para vender al mejor precio posible.
Si es urbano, sí, salvo que no haya incremento de valor y lo acredites. Si es rústico, no.
Sí, pero el comprador hereda las cargas pendientes. Hay que explicarlas y acreditarlas.
Conviene corregirlo antes: un técnico prepara el plano georreferenciado y el informe de validación del Catastro, y la rectificación la tramitan Catastro y el Registro. A veces hace falta la conformidad de los colindantes, así que mejor empezar pronto.
Sí: buscamos la parcela, revisamos su ordenanza y, si quieres, el estudio de arquitectura de Fran Cortés hace el proyecto y dirige la obra, con presupuesto previo.
Fuentes consultadas (29-09-2026):
Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid (texto consolidado, BOE) · RDLeg 7/2015, art. 27 · RD 1093/1997 · Ley 13/2015 y Catastro · Orden ECO/805/2003 · Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación · TRLRHL (plusvalía, ICIO) y RDL 26/2021 · Ley 35/2006 del IRPF y Agencia Tributaria (escala del ahorro 2026) · Ley 37/1992 del IVA, arts. 5 y 20 · Comunidad de Madrid (ITP y AJD) · Agencia Tributaria (no residentes) · Banco de España (hipoteca de autopromoción) · MITECO (SNCZI).
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